买卖二手房,户籍很重要!

发布时间:2020-04-23 14:46:00

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案例研究:

双方在合同中还约定,出卖人蒋某应当自房屋所有权转移之日起700日内向房屋所在地户籍管理机关办理原户籍注销手续;因出卖人原因未按时办理房屋户口迁移的,应当向买受人支付房屋总价的5%作为违约金;在700日内未办理的,卖方应在转让之日起30天内向买方支付总金额的0.05%的违约金。

潘某与蒋某签订《账户转账协议》,约定蒋某于2014年7月22日前将其账户转账。合同签订后,蒋某没有按照合同将账户迁出。潘石屹随后提起诉讼,要求蒋某支付违约金,原因是蒋某未能履行将其账户转出的义务。

法院判决:

昌平法院经审理认为,已构成违约,逾期30日以上的,按合同约定承担房屋总价的5%,并按日计算违约金。自2014年8月22日起至江某实际将户口迁出涉案房屋之日止,江某被责令在7日内支付潘某违约金78000元,并按每天7800元计算。

律师函:

近年来,随着房价的不断变化,户籍管理政策和学区房价的差异,在二手房销售过程中,因户籍转移引发的纠纷时有发生。买卖双方在签订合同时,往往就价格、房屋交付等问题进行协商。但账款条款往往以中介公司提供的合同文本为准,可能引起不够重视,账款问题容易引起买卖双方的纠纷。

对于出卖人,出卖人在出售房屋时,应当先确定该房屋的户籍和是否能够履行迁出义务。如果他/她不这样做,该家庭可能会因为没有地方搬家而承担违约责任。对买方而言,如需转移账户,还应要求卖方提供账户登记并约定违约责任。

需要指出的是,违约责任只能起到督促卖方迅速进出账户的作用,因为账户的转移属于行政机关的行政职能,不属于法院民事案件的审理范围。一旦出卖人不迁出账户,法院只能判决出卖人承担违约责任,不能支持出卖人迁出账户的请求。因此,购房者在购房时要特别注意账户问题!